BAB 2 LANDASAN TEORI

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1.    Tinjauan Umum
2.1.1.    Improving Urban Economies
Ekonomi perkotaan merupakan bagian integral dari proses transformasi ekonomi dan pembangunan. Mereka adalah prasyarat bagi terciptanya basis ekonomi yang beragam yang mampu menghasilkan kesempatan kerja.Pembangunan ekonomi dan penyediaan layanan dapat ditingkatkan melalui peningkatan kegiatan permukiman manusia, seperti revitalisasi perkotaan, konstruksi, peningkatan dan pemeliharaan fasilitas infrastruktur, dan bangunan.Kegiatan ini juga merupakan salah satu faktor pertumbuhan yang penting dalam penciptaan lapangan pekerjaan, pendapatan dan efisiensi di sektor-sektor ekonomi lainnya. Pada gilirannya, dalam kombinasi dengan kebijakan perlindungan lingkungan yang tepat, mereka menghasilkan perbaikan yang berkelanjutan dari kondisi kehidupan warga kota serta efisiensi dan produktivitas negara (Sumber: http://un-documents.net/).
Pada Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 20 tahun 2012 tentang pengelolaan dan pemberdayaan pasar tradisional, tercantum pada bab 3 yaitu mengenai pengelolaan pasar tradisional. Dalam pasalnya yang ke 16 ayat 1 dan 2 (khusus pada bagian keempat) disebutkan bahwa:
(1)    Bupati/walikota dapat melakukan kerjasama dengan pihak ketiga untuk
pembangunan pasar baru, rehabilitasi pasar lama, dan pengelolaan pasar tradisional.
(2)    Kerjasama dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dilaksanakan dengan pola Bangun Guna Serah, Bangun Serah Guna, dan Kerja Sama Pemanfaatan lainnya.
(3)    Kerjasama sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan sesuaidengan peraturan perundang-undangan.
    Selain itu, Peraturan Pemerintah No. 6 tahun 2006 mengenai pengelolaan barang milik negara atau daerah, pada bagian kelima (kerjasama pemanfaatan) pasalnya yang ke 24 mengatakan:
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dengan pihak lain dilaksanakan dalam rangka:
(a)    Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik negara/daerah.
(b)    Meningkatkan penerimaan negara /pendapatan daerah.
Kemitraan Pemerintah-Swasta (Public Private Partnership) merupakan suatu model kemitraan yang didasarkan pada kerangka penyedia terbaik (best sourcing).Menurut Mahmudi (2005 dan 2007), organisasi sektor publik atau organisasi pemerintahan perlu mengadopsi mekanisme pasar untuk menciptakan persaingan di lingkungan internalnya.Tujuan menciptakan persaingan di sektor publik tersebut adalah untuk menghemat biaya (efisiensi) dan meningkatkan kualitas. Disisi lain, hal tersebut mendorong sektor swasta dan sektor ketiga untuk berkembang (Danto Sukmajati, John Hardi, Edy Muladi, 2013).
Lebih jauh menurut Mahmudi (2007), Sciulli (1997), Hughes (1998), dan Hale (2004), potensi keuntungan yang didapatkan pemerintah dalam kemitraan antara lain: penghematan dan efisiensi anggaran dan biaya, pengurangan resiko (risk sharing), perbaikan kualitas pelayanan, peningkatan pendapatan dan pertumbuhan ekonomi daerah, serta mendorong pertumbuhan sektor swasta. Di samping memberikan keuntungan yang potensial, menurut Flynn (1997) apabila tidak didasarkan perencanaan yang matang, kemitraan juga berpotensi untuk menimbulkan kerugian diantaranya: kehilangan kontrol (loss of control) oleh pemerintah daerah, pembengkakan biaya karena estimasi harga atau biaya yang tidak akurat, dan penurunan kualitas pelayanan (mitra ternyata tidak kompeten).

Improving Urban Economies dalam Pasar Tradisional
Pasar merupakan salah satu penggerak dinamika ekonomi.Fungsi dari lembaga pasar sebagai institusi ekonomi tidak lepas dari aktivitas yang dilakukan oleh pengguna pasar yakni pembeli dan pedagang (Heri Hermanto, 2009).
Menurut Drs. Damsar, MA, dalam Heri Hermanto (2009) di dalam teori ekonomi keberadaan budaya dan hubungan sosial pembeli juga penjual dapat diabaikan. Para ekonom mengasumsikan bahwa aktor ekonomi (pembeli dan penjual) bertindak untuk mencapai kepentingan pribadinya sendiri, dalam isolasi dari setiap faktor budaya dan hubungan sosial yang ada, sehingga latar belakang budaya dan hubungan sosial pembeli dan penjual dalam pandangan teori ekonomi bisa diabaikan.
Lebih jauh, Damsar dalam Heri Hermanto (2009) mengatakan bahwa aktor ekonomi adalah homo sosiologicus. Ini bukan berarti bahwa aktor mengikuti secara otomatis atau mekanis adat istiadat, kebiasaan atau norma yang dimilikinya tetapi dia menginterprestasikan kesemuanya itu dalam sistem hubungan sosial yang sedang berlangsung.

2.1.2.    Peremajaan Lingkungan Perbelanjaan
    Dalam Panudju (1999:181-182), peremajaan kawasan suatu lingkungan perbelanjaan merupakan bagian dari program peremajaan kota. Peremajaan lingkungan perbelanjaan adalah pembongkaran sebagian atau seluruh lingkungan perbelanjaan yang sebagian besar atau seluruhnya berada di atas tanah negara dan selanjutnya ditempat sama dibangun  prasarana dan fasilitas lingkungan, serta bangunan-bangunan lainnya sesuai dengan rencana tata ruang kota yang bersangkutan. Menurut Cipta Karya (1996:III-6) peremajaan lingkungan perbelanjaan di kota merupakan proses penataan kembali kawasan pusat perbelanjaan perkotaan agar dapat dimanfaatkan secara optimal sebagai ruang kegiatan masyarakatnya. Proses tersebut terutama diterapkan pada kawasan perbelanjaan yang menunjang untu kelompok masyarakat kota berpenghasilan rendah.
Ada beberapa tindakan yang dapat dilakukan berkaitan dengan upaya peremajaan, yaitu :
1.    Preservation
2.    Reconstruction
3.    Rehabilitation
4.    Renovation
5.    Restoration
6.    Adaptive reuse
7.    Revitalization
8.    Redevelopment
9.    Demolish
10.    Gentrification
Dari sepuluh macam peremajaan tindakan yang sesuai dengan lokasi proyek kali ini adalah redevelopment. Menurut Prof. Danisworo dalam Sihono (2003), redevelopment atau yang biasa kita kenal dengan pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan terlebih dulu melakukan pembongkaran sarana dan prasarana pada sebagian atau seluruh kawasan tersebut yang telah dinyatakan tidak dapat dipertahankan lagi kehadirannya. Biasanya, dalam kegiatan ini terjadi perubahan secara struktural terhadap peruntukan lahan, profil sosial ekonomi, serta ketentuan-ketentuan pembangunan lainnya yang mengatur intensitas pembangunan baru.   
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan.
Maksud dari proses pembangunan kembali tergantung kepada kondisi wilayah yang akan di redevelopment, pada dasarnya menyangkut tiga hal pokok :
1. Memberikan vitalitas baru.
2. Meningkatkan vitalitas yang ada.
3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar.
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbangkan kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan (Noviarman, 2014).

2.2.    Tinjauan Khusus
2.2.1.    Pengertian Pasar Tradisional
Menurut Peraturan Presiden RI No. 112 Tahun 2007, pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), dan badan Usaha Milik Daerah termasuk kerja sama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang dimilik atau dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui melalui tawar-menawar.
Menurut Menteri Perdagangan Republik Indonesia, pasar tradisional merupakan wadah utama penjualan produk‐produk kebutuhan pokok yang  dihasilkan oleh para pelaku ekonomi berskala menengah kecil serta mikro. Salah satu pelaku di pasar tradisional adalah para petani, nelayan, pengrajin dan home industri (industri rakyat).
Menurut Crayonpedia, 2012, pasar merupakan suatu institusi tempat bertemunya penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi, yaitu hubungan timbal balik antara penjual dan pembeli untuk mencapai kesepakatan harga terhadap suatu barang atau jasa yang hendak dibeli.
Menurut Wikipedia.com  (2015), Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan biasanya ada proses tawar-menawar, bangunan biasanya terdiri dari kios-kios atau gerai, los dan dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun suatu pengelola pasar.
Kesimpulan pengertian pasar tradisional adalah tempat bertemunya antar penjual dan pembeli secara langsung  untuk melakukan transaksi hingga mencapai kesepakatan harga yang bertujuan memenuhui kebutuhan keduabelah pihak.

2.2.2.    Ciri-Ciri Pasar Tradisional
Ciri‐ciri pasar tradisional adalah sebagai berikut:
1.    Adanya sistem tawar menawar antara penjual dan pembeli. Tawar menawar mampu memberikan dampak psikologis yang penting bagi masyarakat. Setiap orang yang berperan pada transaksi jual beli akan melibatkan seluruh emosi dan perasaannya, sehingga timbul interaksi sosial dan persoalan kompleks. Penjual dan pembeli saling bersaing mengukur kedalaman hati masingmasing, lalu muncul pemenang dalam penetapan harga. Tarik tambang psikologis itu biasanya diakhiri perasaan puas pada keduannya. Hal ini yang dapat menjalin hubungan sosial yang lebih dekat. Konsumen dapat menjadi langganan tetap stan pada pasar tradisional. Kelancaran komunikasi social antar pembeli dan penjual dalam pasar tradisional tersebut menunjang ramainya stan tersebut. (Kasdi, 1995) Maka, dibutuhkan ruang sirkulasi berupa ruang pedestrian dengan lebar yang cukup.
2.    Pedagang di pasar tradisional berjumlah lebih dari satu, dan pedagang tersebut memiliki hak atas stan yang telah dimiliki, dan memiliki hak penuh atas barang dagangan pada stan masing‐masing, sehingga tidak terdapat satu manajemen seperti yang ada di pasar modern.
3.    Ciri pasar berdasarkan pengelompokan dan jenis barang pasar, yakni: menurut Lilananda (1997), Jenis barang di pasar umumnya dibagi dalam empat kategori :
a.    Kelompok bersih (kelompok jasa, kelompok warung, toko)
b.    Kelompok kotor yang tidak bau (kelompok hasil bumi dan buah-buahan)
c.    Kelompok kotor yang bau dan basah (kelompok sayur dan bumbu)
d.    Kelompok bau, basah, kotor, dan busuk (kelompok ikan basah dan daging)
4.    Ciri pasar berdasarkan tipe tempat berjualan Lilananda (1997), Tempat berjualan atau lebih sering disebut stan, dipilih dengan cara undian (stan yang ada adalah stan milik sendiri dengan membayar biaya retribusi per m2/hari sesuai dengan biaya yang telah  ditetapkan). Jenis barang yang telah dikelompokkan, dilihat jenis barang dagangan apa yang paling banyak diperdagangkan dan paling diminati. Bagian atau blok‐blok yang telah ditetapkan tempat‐tempat yang strategis diutamakan diundi dahulu untuk pengurus setiap bagian, setelah itu sisanya diundi untuk pedagang lainnya.
Tempat‐tempat yang strategis selalu diminati oleh pedagang karena terlebih dahulu terlihat atau dikunjungi pembeli.Tempat strategis yang dimaksud adalah sirkulasi utama, dekat pintu masuk, dekat tangga, atau dekat hall.
a.    Kios
Merupakan tipe tempat berjualan yang tertutup, tingkat keamanan lebih tinggi dibanding dengan yang lain. Dalam kios dapat ditata dengan berbagai macam alat display.Pemilikan kios, tidak hanya satu saja tetapi dapat beberapa kios sesuai dengan kebutuhan yang diinginkan.
b.    Los
Merupakan tipe tempat berjualan yang terbuka, tetapi telah dibatasi secara pasti (dibatasi dengan barang‐barang yang sukar bergerak, misalnya almari, meja, kursi, dan sebagainya) atau tetap.
c.    Tenda/pelataran
Merupakan tipe tempat berjualan yang terbuka atau tidak dibatasi secara tetap, tetapi mempunyai tempatnya sendiri.Yang termasuk pedagang oprokan di pasar adalah pedagang asongan yang berjualan di dalam pasar maupun yang di luar pasar tetapi masih menempel di dinding pasar.

2.2.3.    Peningkatan Mutu Dan Pembenahan Sarana Fisik Pasar Tradisional
Menurut Menurut Menteri Perdagangan Republik Indonesia, Mari Elka Pangestu, yang harus diperhatikan dalam peningkatan mutu dan pembenahan sarana fisik pasar adalah sebagai berikut:
1.    Perencanaan Tata Ruang
Pola perletakan berbagai prasarana dan sarana yang ada telah mempertimbangkan beberapa pendekatan antara lain :
a.    Memiliki pengaturan yang baik terhadap pola sirkulasi barang dan pengunjung di dalam pasar dan memiliki tempat parkir kendaraan yang mencukupi. Keluar masuknya kendaraan tidak macet.
b.    Dari tempat parkir terdapat akses langsung menuju kios di pasar.
c.    Distribusi pedagang merata atau tidak menumpuk di satu tempat.
d.    Sistem zoning sangat rapi dan efektif sehingga mempermudah konsumen dalam menemukan jenis barang yang dibutuhkan.
e.    Penerapan zoningmixed‐used, menggabungkan peletakan los dan kios dalam satu area, yang saling menunjang.
f.    Fasilitas bongkar muat (loading‐unloading) yang mudah dan meringankan material handling
g.    Jalan keliling pasar, mencerminkan pemerataan distribusi aktifitas perdagangan.
h.    Memiliki tempat penimbunan sampah sementara (TPS) yang mencukupi.
i.    Terdapat berbagai fasilitas umum :ATM Centre, Pos Jaga kesehatan, Mushola, toilet, dll.
j.    Tempat pemotongan ayam yang terpisah dari bangunan utama
k.    Memiliki bangunan kantor untuk pengelola pasar, keamanan,
l.    Organisasi pedagang.
2.    Arsitektur Bangunan
Dibutuhkan lahan atau ruang yang besar dengan rencana bangunan sebagai berikut:
a.    Bangunan pasar yang ideal terdiri dari 1 lantai namun dapat dibuat maksimal 2 (dua) lantai. Diupayakan lantai dasarnya bersifat semi basement sehingga untuk naik tangga ke lantai atas (lantai 2) tidak terasa tinggi.
b.    Tersedia banyak akses keluar masuk sehingga sirkulasi pembeli/pengunjung menjadi lancar dan semua areal dapat mudah terjangkau.
c.    Sirkulasi udara dan pencahayaan yang baik sehingga dapat meningkatkan kenyamanan bagi para pengunjung dan dapat menghemat energi karena tidak diperlukan penerangan tambahan.


3.    Pengaturan Lalu Lintas
Untuk menjaga ketertiban dan kenyamanan bagi para pengunjung pasar maka pengaturan lalu lintas dilakukan sebagai berikut :
a.    Kendaraan pengunjung harus dapat parkir di dalam area pasar.
b.    Terdapat jalan yang mengelilingi pasar dan mencukupi untuk keperluan bongkar muat dan memiliki 2 lajur guna menghindari penumpukan/antrian.
4.    Kualitas Konstruksi
a.    Prasarana jalan menggunakan konstruksi rigid.
b.    Konstruksi bangunan menggunakan bahan yang tahan lama dan mudah dalam perawatannyanya.
c.    Lantai pasar keramik
d.    Rollingdoor untuk kios dan dinding plester aci dengan finishing cat.
e.    Drainase dalam menggunakan buis beton sedangkan di luar dengan saluran tertutup.
5.    Air Bersih Dan Limbah
a.    Pengadaan air bersih menggunakan sumur dalam dan di tampung di reservoir.
b.    Memiliki sumur resapan di berbagai tempat sebagai antisipasi terhadap melimpahnya buangan air hujan.
c.    Pembuangan limbah terdiri dari:
•    Buangan air kotor dapat disalurkan menuju drainase biasa.
•    Buangan limbah kotoran oleh karena pertimbangan higienis harus ditampung dalam septic tank, baru kemudian cairannya dialirkan pada resapan.
•    Pembuatan saluran pembuangan air rembesan dengan desain khusus pada kios/los yang menjual dagangan yang harus selalu segar/basah (ikan dan daging)
6.    Sistem Elektrikal
Sumber daya listrik menggunakan daya dari PLN, dengan demikian seluruh sistem mengikuti standar (PUTL). Untuk mempermudah pengontrolan saat darurat, dibuat sistem sub sentralisasi fase dan panel utama listrik dimana panel utama ditempatkan di dekat kantor pengelola. Hal ini dimaksudkan agar daya listrik untuk peralatan perdagangan maupun pencahayaan ruangan dalam kondisi yang memadai.
7.    Pencegahan Kebakaran
Pencegahan dan perangkat penanggulangan kebakaran dilakukan dengan  penyediaan tabung pemadam pada setiap grup kios. Hidran untuk armada pemadam kebakaran harus tersedia di tempat yang mudah dijangkau.
8.    Penanggulangan Sampah
Pada setiap kelompok mata dagangan disediakan bak penampungan sampah sementara. Petugas kebersihan secara periodik mengumpulkan sampah dari setiap blok untuk diangkut menuju tempat penampungan utama. Dari tempat penampungan utama ini, pengangkutan sampah keluar pasar dilakukan oleh pihak terkait dengan menggunakan truk/container.

2.2.4.    Klasifikasi Pasar
Menurut M.Fuad, dkk (2000) dalam bukunya yang berjudul Pengantar Bisnis, Jenis-jenis Pasar dikategorikan menjadi 6 kategori yakni menurut fisiknya, menurut waktunya, menurut barang yang diperjualbelikan, menurut luas kegiatannya, menurut bentuknya, dan menurut sifat pembentukan harganya.
1.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Fisiknya
a.    Pasar konkret (pasar nyata) adalah tempat pertemuan antara pembeli dan penjual melakukan transaksi dengan barang yang sudah tersaji secara langsung. Contohnya yaitu pasar  tradisional.
b.    Pasar abstrak (pasar tidak nyata) adalah terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli hanya melalui telepon, internet, dan lain-lain berdasarkan contoh barang. Contohnya telemarket dan pasar modal.
2.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Waktunya
a.    Pasar harian adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setiap hari dan sebagian barang yang diperjualbelikan adalah barang kebutuhan sehari-hari.
b.    Pasar mingguan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung seminggu sekali. Biasanya terdapat di daerah yang belum padat penduduk dan lokasi pemukimannya masih berjauhan.
c.    Pasar bulanan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung sebulan sekali. Biasanya barang yang diperjualbelikan barang yang akan dijual kembali (agen/grosir).
d.    Pasar tahunan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setahun sekali, misalnya PRJ (Pasar Raya Jakarta).
3.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Barang Yang Diperjualbelikan
a.    Pasar barang konsumsi adalah pasar yang memperjualbelikan barang-barang konsumsi untuk memenuhi kebutuhan manusia.
b.    Pasar sumber daya produksi adalah pasar yang memperjualbelikan faktor-faktor produksi, seperti tenaga kerja, tenaga ahli, mesin-mesin, dan tanah.
4.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Luas Kegiatannya
a.    Pasar setempat adalah pasar yang penjual dan pembelinya hanya penduduk setempat.
b.    Pasar daerah atau pasar lokal adalah pasar di setiap daerah yang memperjualbelikan barang-barang yang diperlukan penduduk derah tersebut. Contohnya Pasar Gede di Solo.
c.    Pasar Nasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang mencakup satu negara contohnya Pasar Senen di Jakarta.
d.    Pasar Internasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang-barang keperluan masyarakat internasional. Contohnya pasar kopi di Santos (Brasil).
5.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Bentuknya/Organisasi Pasar
a.    Pasar persaingan sempurna (perfect competition market) adalah pasar yang terdapat banyak penjual dan pembeli sehingga harga tidak bisa ditentukan oleh masing-masing penjual/pembeli. Ciri-ciri pasar persaingan sempurna yaitu :
1.    Pengetahuan penjual dan pembeli sempurna
2.    Penjual dan pembeli bebas keluar masuk pasar
3.    Penjual dan pembeli banyak
4.    Barang yang diperjualbelikan bersifat homogen
b.    Pasar persaingan tidak sempurna (imperfect competition market), adalah pasar di mana jumlah pembeli lebih banyak daripada jumlah penjual. Ciri-ciri pasar persaingan tidak sempurna, yaitu:
2.    Pengetahuan pembeli tentang pasar terbatas
3.    Terdapat hambatan nutuk memasuki pasar
4.    Jumlah penjual sedikit
5.    Barang yang diperjualbelikan heterogen
6.    Jenis-Jenis Pasar Menurut Sifat Pembentukan Harga
a.    Pasar persaingan adalah pasar yang pembentukan harga ditentukan oleh persaingan antara permintaan dan penawaran.
b.    Pasar monopoli adalah pasar yang penjual suatu barang di pasar hanya satu orang. Contohnya PT Kereta Api Indonesia.
c.    Pasar duopoli adalah pasar yang penjualnya hanya dua orang dan menguasai penawaran suatu barang dan mengendalikan harga barang.
d.    Pasar oligopoli adalah pasar yang di dalamnya terdapat beberapa penjual dengan dipimpin oleh salah satu dari penjual tersebut mengendalikan tingkat harga barang. Contohnya perusahaan otomotif Astra Indonesia.
e.    Pasar monopsoni adalah pasar yang pembentukan harga barangnya dikendalikan oleh satu orang atau sekelompok pembeli.
f.    Pasar duopsoni adalah pasar pembentukan harga barangnya dikendalikan oleh dua orang atau dua kelompok pembeli.
g.    Pasar oligopsoni adalah pasar yang pembentukan harga barangnya dikendalikan oleh beberapa orang atau beberapa kelompok pembeli.

2.3.      State Of The Art
State of the art pada sinopsis ini diambil dari lima jurnal penelitian yang berkaitan tentang revitalisasi pasar tradisional antara lain dengan judul sebagai berikut :
1.    Isu, Tujuan, dan Kriteria Perancangan Pasar Tradisional
Penulis            : Agus S. Ekomadyo dan Sutan Hidayatsyah
Tahun Penulisan        : 2009
Pembahasan jurnal     :
Menyajikan isu, tujuan, dan kriteria perancangan pasar tradisional dengan menggunakan model pemrograman arsitektur berbasis isu dari Duerk (2003). Dengan model ini, kriteria perancangan pasar tradisional diklasifikasikan ke dalam tiga aspek: 1) arsitektur kota, 2) standar fungsional, dan 3) penciptaan karakter lokal.
Permasalahan        :
Tidak adanya kriteria khusus untuk merancang sebuah pasar tradisional dengan mengklasifikasikan aspek perancangan fisik ke dalam aspek arsitektur kota, standar fungsional, dan penciptaan karakter lokal, dapat diturunkan isu-isu, tujuan, dan kriteria perancangan pasar tradisional.
Kesimpulan yang dapat diambil :
Berbagai kriteria perancangan yang disajikan dalam tulisan ini dapat dijadikan panduan untuk mencapai keberhasilan perancangan pasar tradisional.

2.    Upaya Menjaga Eksistensi  Pasar  Tradisional :  Studi Revitalisasi Pasar Piyungan Bantul
Penulis            : Eis Al Masitoh
Tahun Penulisan     : Jurnal PMI Vol. X. No. 2, Maret 2013
Pembahasan        :
Secara fisik, pasar tradisional dianggap lebih kumuh dari pasar modern.Hal itu dirasa dapat mengakibatkan orang enggan membeli di pasar tradisional dan beralih ke pasar modern yang lebih nyaman.Untuk itu perlu dilakukan kebijakan revitalisasi pasar, salah satunya dilakukan di Pasar Piyungan Bantul.Pembahasan dilakukan dengan menganalisa perbandingan pasar tradisional dengan pasar modern, sejarah munculnya kebijakan revitalisasi,  direvitalisasi, dan dampak revitalisasi bagi pedagang.
Permasalahan    :
Revitalisasi di Pasar Piyungan merupakan keharusan karena sebagian Pasar Piyungan rusak akibat gempa bumi 2006.Revitalisasi ini telah merubah kondisi pasar menjadi lebih bersih, tertata rapi, dan mempunyai sarana pendukung, mulai kamar kecil, mushola, sampai PAUD.Namun demikian, revitalisasi pasar tidak otomatis mendorong peningkatan pembeli.Bahkan dalam jangka pendek, revitalisasi pasar membuat orang kehilangan pelanggan karena untuk sementara pasar dilakukan penataan. Untuk itu dibutuhkan proses pemulihan untuk menarik kembali pelanggan pasar yang lama.
Kesimpulan yang dapat diambil     :
Pasar Piyungan merupakan salah satu contoh pasar tradisional yang telah direvitalisasi dengan baik oleh Pemkab Bantul.Pasar Piyungan tidak hanya direvitalisasi secara fisik, tapi juga dikelola dengan tata kelola yang baru dan modern.Terbukti dengan adanya beberapa fasilitas penunjuang berupa layanan umum dan program pendampingan.
Selain itu adanya perbandingan keunggulan pasar tradisional juga menambah argument tentang perlunya dilestarikan pasar tradisional dan faktor-faktor pembeli tetap berbelanja di pasar tradisional.


3.    Revitalisasi Pengelolaan Pasar Rakyat Berbasis Ekonomi Kerakyatan
Penulis            : Puthut Indroyono
Tahun Penulisan    : 2013
Pembahasan        :
Revitalisasi pasar rakyat bukan sebatas merehab gedung, tapi harus menyentuh hal-hal mendasar. Upaya ini harus mampu memperbaharui semangat/etos kerja pedagang pasar, agar dapat memperbaiki kinerja dalam berjualan, mampu mengelola manajemen keuangan agar tidak dinakali rentenir, mampu bersatu mengembangkan budaya kekeluargaan di lingkungan pasar, dan lain lain. Selain itu, revitalisasi juga harus mampu merombak manajemen kelembagaan pengelola pasar, menjadi lebih berkinerja meningkatkan pangsa pasar (market-share) pasar yang dikelolanya. Bahkan kalau pemerintah atau pemerintah daerah serius dalam mendorong revitalisasi pasar rakyat, mereka juga harus mampu mendorong kinerja pasar dari aspek-aspek yang lain. Pemerintah harus merevitalisasi cara pandang mereka dalam pengelolaan pasar, mulai dari aspek produk, layanan, kelembagaan, sehingga pasar rakyat menjadi makin mandiri, menjadi outlet hasil produksi rakyat sekitar, baik hasil bumi, hasil kerajinan, maupun hasil industri rakyat. Pasar rakyat harus dikembalikan kepada jatidirinya, menjadi ruang bagi memupuk semangat produktifitas masyarakat, yang makin tergusur oleh arus globalisasi.

Permasalahan    :
Permasalahan revitalisasi dari segi SDM : Pelaku ratusan ribu orang, mindset pasrah, dominasi usia lanjut, pendidikan terbatas, dukungan pengembangan SDM kurang, politisasi (pembodohan), kelembagaan lemah. Dari segi Produk pasar : Buatan pabrik, low quality, inovasi lokal, terbatas. dari segi harga : Dapat lebih mahal dari supermarket, dan fluktuatif. dari segi tempat : Lokasi baru sepi, lay-out pasar tidak tepat, berhadapan dengan minimarket. dari segi promosi : Even terbatas, promosi minim, edukasi konsumen kurang, jejaring lemah, kunjungan sekolah kurang. dari segi pelayanan : Ala kadarnya, tidak terlalu dipentingkan karena dasarnya interaksi sosial (kekeluargaan dan kepercayaan).

Kesimpulan yang dapat diambil    :
yang dapat diambil adalah alternatif solusi dari permasalahan tersebut, misalnya dari segi SDM alternatif solusinya adalah penguatan organisasi pasar tradisional, pembaharuan mindset melalui pelatihan intensif, kemitraan dengan perguruan tinggi, regenerasi kepemimpinan, rintisan pusdiklat di pasar dan sebagainya. alternatif solusi tersebut dapat diambil untuk mempelajari karakteristik pasar tradisional.

4.    Competitive Advantages of Traditional Retailers in China E-market
Penulis    : Zhao Dong-mei / Sch. of Econ. & Manage., China Agric. Univ.
Tahun Penulisan : 2006
Pembahasan      :
Ada dua jenis jaringan  pemasaran yang berkembang dengan pesatnya perkembangan ekonomi. Salah satunya adalah saluran pemasaran online, yang datang setelah munculnya internet. Dalam jenis ini, barang dan jasa hanya dijual melalui saluran online, biasanya tanpa toko fisik. Yang lainnya adalah saluran pemasaran tradisional, yang kita sudah kenal selama berabad-abad. Oleh karena itu, tiga jenis pengecer/penjual barang dapat didefinisikan sesuai dengan jenis pemasaran: the pure-play e-tailers using the online marketing channel, the traditional (bricks-and-mortar) retailers using the traditional marketing channel, dan the multichannel (bricks-and-clicks) retailers, came from traditional retailers who adopt online channel as well as traditional channel. Masing-masing memiliki kelebihan.
Permasalahan    :
Permasalahan yang diteliti dalam penelitian ini adalah  mengembangkan teori tentang keunggulan daya saing pasar tradisional dalam pasar online, analisa dilakukan melalui persaingan harga dari ketiga jenis pengecer.
Kesimpulan yang dapat diambil     :
Hasil penelitian menunjukkan bahwa jika konsumen atau pembeli lebih memilih jenis pemasaran tradisional, pengecer/penjual barang di pasar  tradisional yang mengadopsi dual-channel bisa menetapkan harga lebih tinggi dari pure-play e-tailers, dan mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi. Selain itu,  dalam tulisan ini ditemukan bahwa pangsa pasar pengecer/ penjual barang multichannel berkaitan dengan tingkat preferensi pelanggan terhadap jenis pemasaran tradisional: semakin banyak konsumen lebih memilih pasar tradisional, peluang yang lebih baik bahwa pengecer/penjual barangmultichannel harus memperbesar pangsa pasarnya.

5.    Towards Urban City with Sustainable Buildings: A Model for Dhaka City, Bangladesh
Penulis        : Khalid Md. Bahauddin, Mohammad Mahbubur Rahman,
Fahad Ahmed. Bangladesh Society of Environmental Scientists,   Dept. of Environmental Sciences, Jahangirnagar University, Bangladesh
Tahun Penulisan : 2014
Pembahasan      :
Dhaka telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang tinggi. Infrastruktur fisik kota Dhaka berkembang dari hari ke hari dengan kecepatan urbanisasi yang cepat. Ini menunjukkan bahwa sebagian besar infrastruktur fisik yaitu bangunan kota Dhaka tidak mengikuti karakteristik keberlanjutan dihasilkan. Dalam perspektif ini, memastikan keberlanjutan dalam bangunan adalah waktu di Bangladesh.
Tulisan ini mencoba untuk mengatasi masalah bangunan yang berkelanjutan serta mengusulkan desain yang berkelanjutan dan cerdas yang akan balut kriteria lingkungan, keberlanjutan sosial dan ekonomi bagi kota Dhaka. Jika sebagian besar benda-benda dari desain yang diusulkan terpenuhi, bangunan akan lebih mungkin untuk memenuhi persyaratan berubah dari masyarakat, serta membuat tempat yang lebih berkelanjutan, dilindungi, aman, efisien dan ramah lingkungan untuk tinggal.
Permasalahan    :
Bangunan-bangunan di Dhaka tidak fokus pada arsitektur keberlanjutan.Bahkan, pemerintah Bangladesh belum mengadopsi bangunan yang berkelanjutan dan ramah lingkungan dalam bentuk apapun untuk konstruksi bangunan, meskipun fakta mengakui bahwa di seluruh dunia, 30% - 40% dari seluruh energi primer yang digunakan di gedung-gedung.Dengan mengamati sebagian besar bangunan di Dhaka, tampaknya bahwa arsitek dan pengembang masih belum menyadari peran mereka dapat bermain dalam merancang bangunan cerdas dan berkelanjutan.Arsitek berada di bawah tekanan konstan dari pengembang dan klien untuk merancang bangunan multiunit dengan pemanfaatan ruang maksimum dan ekonomi proyek yang baik.Pemerintah dan sektor swasta harus maju untuk memastikan hal ini dan harus mengembangkan kebijakan baik oleh peraturan, atau dengan regulasi industri yang mencakup komitmen industri untuk penelitian dampak potensial dari teknologi mereka.
Kesimpulan yang dapat diambil     :
Dhaka, ibukota Bangladesh, terletak di pusat dan terletak di antara Timur Bujur 90 ° 20 'dan 90 ° 30' dan antara Latitudes Utara 23 ° 40 'dan 23 ° 55'. Sebuah pertumbuhan yang luar biasa dalam urbanisasi terjadi dan penduduk tiba-tiba meningkat dari 718.766 pada tahun 1971 menjadi 2.068.353 pada tahun 1974. Dalam satu dekade satu juta penduduk baru yang ditambahkan ke kota dalam area sekitar 510 sq. Km. Dhaka adalah satu-satunya kota di dunia yang mengalami pertumbuhan populasi pada tingkat tahunan sebesar 6,9% selama periode 1974-2000. Pesatnya pertumbuhan penduduk kota itu digambarkan sebagai 'luar biasa' oleh PBB. Kota ini mulai berkembang ke segala arah untuk memenuhi kebutuhan modal negara yang baru merdeka dan lahan basah dan daerah dataran rendah di dalam kota dan daerah pinggiran mulai menghilang dengan cepat. Populasi saat Dhaka mega kota sedikit lebih dari 15 juta dan masih berkembang karena migrasi perkotaan pedesaan di salah satu tingkat tahunan tertinggi (4,2%) di dunia. Hanya 28% dari populasi negara saat ini tinggal di daerah perkotaan; Namun, telah memproyeksikan bahwa pada tahun 2050 angka ini akan meningkat menjadi 58,75%. Dhaka akandihuni oleh lebih dari 20 juta orang pada tahun 2015 menjadikannya megacity terbesar kedua di dunia.







2.4.      Studi Banding
1.    Pasar La Boqueria, Barcelona, Spanyol

Gambar 7. Pasar La Boqueria, Barcelona, Spanyol
Sumber  http://eropa.panduanwisata.id/spanyol/mengisi-perut-di-surganya-fresh-food-la-boqueria/ (10/1/2012; 19.00)

Pasar La Boqueria terletak di La Rambla, 91, 08001 Barcelona, Spanyol.Pasar tradisional La Boqueria sudah ada sejak abad ke-13.Mulanya pasar ini adalah sebuah pusat penjualan daging babi.
Sejarah pasar ini bermula dari pemasangan meja-meja pada tahun 1217 untuk menjual daging, buah-buahan, dan sayuran di dekat gerbang tua kotaPla de la Boquera.Awalnya pasar tersebut berupa outdoor market dan tidak memiliki undang-undang resmi.Pemerintah menganggapnya sebagai perluasan sementara dari pasar Placa Nova, namum kemudian pihak berwenang memutuskan untuk membangun pasar terpisah di daerah La Ramblas sebagai wadah bagi para penjual daging dan ikan.
Pada tahun 1826 barulah pasar La Boqueria diakui secara hukum dan dibangunkan tempat resmi pada tahun 1835. Selain menjual produk mentahan , pasar ini juga memiliki food market atau penjual makanan siap saji yang bahan makanannya langsung dibeli dari penjual produk mentahan sehingga masih segar.

 
Gambar 8. Situasi di dalam Pasar La Boqueria
Sumber  http://eropa.panduanwisata.id/spanyol/mengisi-perut-di-surganya-fresh-food-la-boqueria/ (10/1/2012; 19.00)

Pasar La Boqueria buka setiap hari Senin hingga Minggu mulai pukul 08.00 – 20.30. Pasar ini sangat cocok untuk para turis yang ingin membeli makan siang ataupun oleh-oleh karena kisaran harganya terjangkau sekitar €18,00 untuk makanan olahan dan €1,00 untuk satu gelas minuman.











2.    Pasar Mayestik, Kebayoran Lama
Pasar Mayestik adalah kawasan perdagangan yang berpusat di Jalan Tebah, Kelurahan Gunung, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan adalah Pasar tradisional yang diresmikan sekitar tahun 1981 dan merupakan pusat perbelanjaan modern di Jakarta Selatan.
Pasar Mayestik telah mengalami peremajaan pada tahun 2010.Pada tahun 2010 Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam hal ini Walikota Jakarta Selatan dan PD.Pasar Jaya bekerjasama dengan PT. Metroland Permai melaksanakan pembangunan dan peremajaan Pasar Mayestik.


Gambar 10. Foto Tampak Depan Pasar Mayestik, Kebayoran Lama
Sumber :www.google.co.id/picture-pasar-mayestik (10/1/2012; 19.00)


Pembangunan/peremajaan Pasar Mayestik dengan luas 6.905 M2 dibangun, dengan ketinggian 7 (tujuh) lantai dilengkapi 2 (dua) lantai basement dapat menampung 2.279 tempat usaha yang terdiri dari 1.618 Kios, 267 Los dan 394 Counter, telah dilengkapi dengan Air Conditioner (AC), alat proteksi standar pengamanan kebakaran, escalator, lift, sound system, CCTV security, 106 alarm system, fasilitas parkir, toilet dan tempat ibadah. Dibangun oleh PT. Metroland Permai dengan biaya Rp. 357,7 Miliar.
Berbagai fasilitas tersebut diharapkan dapat meningkatkan transaksi usaha para pedagang dan memberikan rasa aman dan nyaman bagi pedagang dan konsumen, serta terjaga kebersihan dan kerapihannya.
Fasilitas tersebut tersebar di 10 lantai pasar mayestik dengan rincian sebagai berikut : lantai Basement terdiri dari Blok A yang tebagi menjadi Pasar Kering yaitu los sayur, los Bumbu dapur, los Bumbu jadi, los Buah, los Kelapa, dan los Daging potong. Pasar Basah yaitu los ikan basah, los ikan hidup, los ayam potong, dan los ayam Hidup.Sedangkan Blok B terdapat kios makan minum, kios plastic, kios Bahan kue, dan kios HB/pangan.
 
Gambar 11. Area Daging dan Sayur-sayuran di Pasar Mayestik
Sumber :www.google.com/picture/los-pasar-mayestik ( diunduh tangga 07/01/2015, 19.00)

Lantai semi basement terdapat kios-kios menjual barang pecah belah, alat kecantikan, barang kerajinan tangan, jam dan aksesorisnya, kaca mata, Alat Tulis Kantor (ATK, Obat-obatan, Sepatu dan sandal serta jamu kemasan.
Pada lantai dasar terbagi menjadi dua blok, yaitu blok A, Blok B dan City Walk. Blok A menjual pakaian jadi dan tekstil, gordyn/gorden/hordeng, busana muslim. Sedangkan blok B menjual berbagai macam aksesoris jam, kosmetik, underwear, kacamata, sepatu dan sandal, konter-konter bazaar. Pada city walk terdapat arena foodcourt yang menyediakan café dengan kursi-kursi santai yan dilengkapi dengan payung besar sehingga menambah kesan nyaman dan kesan berada di dalam sebuah mall bukan di area pasar tradisional.

 
Gambar 12. Area Cafe di Pasar Mayestik
Sumber :www.google.com/picture/cafe-pasar-mayestik ( diunduh tangga 07/01/2015, 19.00)

Lantai mezzanine terbagi menjadi dua blok, blok A dan blok B. Blok A menjual aneka tekstil, batik dan gordyn. Area blok B menyajikan deretan butikdan barang-barang fashion.

 
Gambar 13. : Area Busana Muslim di Pasar Mayestik
Sumber :www.google.co.id/picture-pasar-mayestik (10/1/2012; 19.00)

Lantai satu terdapat pedagang logam mulia dan bahan tekstil.Sedangkan lantai dua terdapat penjahit, penjual aneka aksesoris untuk menjahit seperti payet, border dsb.Terdapat pula pedagang plakat dan reklame.Di blokB lantai dua terdapat perbankan dan aneka kerajinan tangan.
Selanjutnya terdapat lantai P1, P2, P3dan P4 yang masing-masing terdapat foodcourt/pujasera, kantor marketing dan pemasaran, kantor pengelola dan PD. Pasar Jaya, serta masjid.

3.    Pasar Modern BSD, BSD City-Tangerang


Gambar 14. Foto Situasi Luar Pasar Modern BSD, BSD City- Tangerang
Sumber : http://partaigerindra.or.id/2012/01/05/pasar-modern-bsd-city-pasar-tradisional
dikelola-secara-modern.html (10/1/2012; 19.00)

Pasar Modern BSD City mampu menjadi kekuatan ekonomi kerakyatan. Pasar ini dikelola secara modern sehingga mampu mendatangkan banyak pembeli.Ekonomi kerakyatan bila dikelola dengan baik hasilnya ternyata sangat luar biasa.Salah satu contoh adalah Pasar Modern BSD (Bumi Serpong Damai) City. Pasar yang terletak di Desa Rawa Mekar Jaya, Kecamatan Serpong, Kabupaten Tangerang Selatan, Banten, ini awalnya adalah pasar tradisional.
Meskipun pasar ini bukan merupakan proyek peremajaan pasar, pasar ini diambil menjadi studibanding karena di tengah pesatnya pembangunan dan pengembangan BSD sebagai kawasan perumahan elit, maka pasar tradisional yang terkesan becek, kotor, kumuh, dan banyak preman, tentu bukan tempat belanja yang layak untuk para penghuni BSD. Untuk mensiasati hal itu pihak pengelola pasar menyulap pasar itu menjadi pasar modern, tapi tetap mempertahankan sifat-sifat tradisionalnya.
Di bangunan di atas tanah 1,3 hektar, para pedagang menjajakan dagangannya, mulai dari segala jenis sayuran, bumbu masak, tempe, tahu, dan bahan makanan lainnya hingga pedagang ikan dan daging ada di sini, layaknya pasar tradisional biasa. Bedanya dengan pasar tradisional biasa, lapaknya tertata rapi dan teratur.
Lapak para pedagang yang menjadi ciri pasar tradisional, terletak di bagian dalam bangunan pasar, dan sengaja dibuat sedikit tinggi, sehingga pembeli tidak perlu jongkok pada saat berbelanja.Di bagian tengah terdapat 303 unit lapak dengan ukuran 4 meter persegi per unit, terbagi dalam beberapa kelompok lapak sesuai dengan jenis dagangannya.Ada lorong untuk pedagang sayur, lorong pedagang daging, di bagian lain khusus untuk pedagang ikan basah.
Masih di bagian dalam pasar, lapak-lapak ini dikelilingi oleh 320 kios dengan ukuran antara sembilan hingga 15 meter per-unit.Lalu, di sisi luar bangunan pasar yang berbentuk empat persegi terdapat 100 ruko dengan ukuran 40 meter persegi per-unit.Menurut Ketua Pengelola Pasar Modern BSD City, Deddy Wirman, jumlah pedang di pasar ini mencapai 800 orang.
 
Gambar 15. Foto Situasi Pasar Modern BSD, Serpong
Sumber :http://partaigerindra.or.id/2012/01/05/pasar-modern-bsd-city-pasar-tradisional-dikelola-secara-modern.html (10/1/2012; 19.00)

Pasar Modern BSD City ini tidak hanya berlangsung dari pukul 04.00 hingga pukul 17.00 WIB yang merupakan jam operasi pasar, tapi pada malam hari giliran kafe tenda menggelar berbagai jenis kuliner. Tidak kurang dari 60 buah kafe tenda yang berdiri di lahan parkir seluas 0,2 hektar yang mengitari bangunan pasar.
Pasar Modern BSD City, berdasarkan catatan Deddy Wirman, dikunjungi tidak kurang dari 4000 hingga 5000 orang per harinya. Jumlah pengunjung yang tak sedikit tentunya. Maka tak mengherankan, kalau lahan parkir yang tersedia cukup luas tak mampu menampung jumlah kendaraan pengunjung, sehingga terpaksa meluber ke pinggir jalan umum di depan, di sisi kiri dan belakang pasar.
Melihat penampilan mereka, para pengunjung, yang berbelanja di sini adalah ibu atau bapak-bapak dari kelas menengah ke atas.Mereka berpakain rapi dengan dandanan yang baik. Para pengunjung ini bukan hanya dari kawasan perumahan BSD, tapi juga dari perumahan lain di seputar BSD, seperti Pondok Indah, Bintaro, Ciputat, Pamulang, Tangerang dan lainnya.
    Kesimpulan dari hasil studi banding adalah zona pasarterbagi menjadi tiga bagian, zona Hasil Bumi pangan 1 dan 2 dengan area basah dan kering, zona kios-kios pedagang kelontong, pedagang tekstile, pedagang barang teknik, dan jasa, serta zona area makan. Kemudian pada aksesibilitas dan sirkulasi pasar sangat mengutamakan akses penjalan kaki dan hal lainnya dapat dilihat pada tabel lampiran studi banding. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat hasil perbandingan pada lampiran studi banding.
    Untuk keterbaruan dalam Pasar Palmerah adalah perancangan Pasar Palmerah akan menghubungkan sirkulasi pejalan kaki dari stasiun menuju pasar yang merupakan potensi Pasar Palmerah sehingga pasar menajdi ramai dan dapat meningkatkan nilai ekonomi bangunannya tersebut.














2.5.      Kerangka Berfikir

Gambar 16. Diagram Kerangka Berfikir
Sumber :Hasil Olahan Pribadi